湖南师大自考本科会计《资产评估》复习资料（3）
来源：湖南师范大学自考网 发表时间：2021-02-24
第三章 机器设备评估
历年考题中，每年都考计算题。
第三节 机器设备评估的成本法
机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值
机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
二、机器设备重置成本的估算
三种方法：
1、重置核算法：估算各项成本，然后求和
2、物价指数法：在被评估机器设备历史成本基础上，通过现实物价指数确定重置成本
3、规模经济效益指数法：根据设备的生产能力与价格的比例关系确定重置成本
二、机器设备的实体性贬值及其估算
（一）实体性贬值与成新率的估算
1、运用使用年限法估算机器设备成新率
2、运用观测分析法估算机器设备成新率
3、运用修复费用法估算机器设备的成新率
第三节 机器设备评估的成本法
机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值
机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
二、机器设备重置成本的估算
三种方法：
1、重置核算法：估算各项成本，然后求和
2、物价指数法：在被评估机器设备历史成本基础上，通过现实物价指数确定重置成本
3、规模经济效益指数法：根据设备的生产能力与价格的比例关系确定重置成本
二、机器设备的实体性贬值及其估算
（一）实体性贬值与成新率的估算
1、运用使用年限法估算机器设备成新率
2、运用观测分析法估算机器设备成新率
3、运用修复费用法估算机器设备的成新率
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性； （5）保值增值趋势。
房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性； （5）保值增值趋势。
第二节 土地使用权评估的特点
土地资产的特性：
1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。
2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。
土地资产价格体系：
土地资产的价格类型：
1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。
从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。
2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
土地资产价格特点：
1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定
2、土地价格主要由土地的需求决定
3、土地价格具有明显的区域性
4、土地价格的上涨性
影响地产价格的因素：
（一） 一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
（二）区域因素：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。
土地使用权评估的原则：（一） 替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）贡献原则
1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。
2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。
土地资产价格体系：
土地资产的价格类型：
1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。
从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。
2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
土地资产价格特点：
1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定
2、土地价格主要由土地的需求决定
3、土地价格具有明显的区域性
4、土地价格的上涨性
影响地产价格的因素：
（一） 一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
（二）区域因素：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。
土地使用权评估的原则：（一） 替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）贡献原则
第四节 土地使用权评估的方法
市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：
一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。
建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。
建筑物评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则
一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。
建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。
建筑物评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则
第五章 无形资产评估
无形资产指没有事物形态的资产，但是为特定的主体所拥有，并能够长期发挥效用的一种资源。
无形资产的特点： 1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大 3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。
无形资产的分类：
无形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。
1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。
2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如专有技术等称为收益性无形资产。
3、按可辨识程度，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，无形资产包括商标权、版权、计算机软件等。不可确指主要指商誉。
每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，主要取决于损耗程度。无形资产有效期限是其存在的前提。无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限。
无形资产功能特性：
1、附着性。 2、共益性。 3、积累性。 4、替代性。
专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。
商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。
商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。特征：1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。
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无形资产的特点： 1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大 3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。
无形资产的分类：
无形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。
1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。
2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如专有技术等称为收益性无形资产。
3、按可辨识程度，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，无形资产包括商标权、版权、计算机软件等。不可确指主要指商誉。
每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，主要取决于损耗程度。无形资产有效期限是其存在的前提。无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限。
无形资产功能特性：
1、附着性。 2、共益性。 3、积累性。 4、替代性。
专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。
商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。
商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。特征：1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。
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